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业内人士的准确解读:房地产市场的趋势已经确定!

最近,我从国务院发展研究中心的专家那里得到了一个关于房地产的交流重点。从写作的角度来看,信息量很大,可信度也很高。这关系到未来几年房地产市场的走势。这里有一个关键的解释。

几个要点:1 .监管政策的变化。1.逐步取消价格限制。价格限制自由化的目的是将实际市场价格推回来。现在北京和上海已经稍微放宽了价格限制。成都过去也慢慢放开了高价房。然而,应该控制速度,以免高价房屋被租出去。北京和上海过于敏感,将影响全国房地产市场。

解读:2017年,北京政府将新盘售价严格限制在8万元以下,造成混乱。红盘昆仑地区和二环路上的中国印引发了疯狂的抢购。茶费已经太低了。皇城不得不为房间号码而战,并交出纸条以获得房间号码。任何关系不好的人都能得到这个房间。

今年下半年,北京房地产市场的价格限制悄悄地撕开了一个口子。

9月1日,北京德胜门附近新建的“钟君天辰大厦”以每平方米13.5万元的单价获批,这是今年北京第一座10多万元的商品房。10月15日,昆仑山二期的价格定在11.4万至11.9万英镑之间。10月21日,泰和西府大院的备案价格达到11.3万元。

10月份,成都的二手挂机极其严重,导致10,000人空进入,成都也悄悄调整了备案价格,开放了一批单价超过20,000元的建筑。

限价行政措施是房地产市场极度狂热时期的一项紧急政策。虽然第一手房子的价格已经被抑制了,但带来的弊端也很大。尤其是对于那些盲目追求成就、被大量挂机的城市来说,它给房地产市场带来了无数的混乱。现在房地产市场稳定了,这个规划时代的措施需要退出历史舞台。

(2)首套确认:下一步可能是统一全国,从确认房屋和贷款到确认房屋和不确认贷款。

解读:住房和贷款的认定过于严格,金融政策开始变得更加宽松。

3.限购令、贷款政策和利率调控正本:一城一策,方向明确,中央无文件,中央长效机制研究完成。

春节前,20个城市将陆续出台房地产调控的长期政策,并移交给市级政府。中央政府只对数量和价格等15项指标设定评估区间,不设定强制性措施。

中央政府将给出一系列首付比例,抵押贷款利率将由基准利率决定,税收将由中央政府决定,其他购买限制和贷款限制政策以及利率是上调还是下调将由地方政府在没有窗口指导的情况下决定。

解读:长效机制建立完成后,中央会向地方政府逐渐放权,明年大概率会迎来调控和贷款政策的双重放松,照目前形势来看,降低首付,利率持续下调的概率很大,刚刚得到的消息,深圳工商银行的首套房贷利率已下调至上浮10%,中国银行也开始跟进。解释:长期机制建立后,中央政府将逐步将权力下放给地方政府。明年监管和贷款政策很有可能会双重放松。根据目前的情况,首付款很有可能会降低,利率也很有可能会继续降低。根据刚刚收到的消息,中国深圳工商银行的首笔抵押贷款利率已经下调至10%以上,中国银行也开始效仿。

在接下来的几个月里,如果房地产市场持续低迷,抵押贷款利率将普遍取消并上升,甚至回到几年前20%的贴现时代。

就首付而言,第一套房的30%预计会下调空,但第二套房的首付可能会放宽。

今年的严格控制政策并不排除明年在一些城市取消。

房产税原件:房产税正在以预期的速度推进。原则是中央政府将制定法律,地方政府将制定详细的规则。人均扣除面积将作为基准。

预计豁免期将非常长空。原则是80%的人不会受到伤害。房产税征收的核心指标是面积扣除和评估价格。税基将由该省决定。

财政部收取的总额是按照国家标准计算的,只是土地出让金的一小部分。

总体原则是保持个人总体税负不变,减少交易环节的税收。

解释:最后,大家最关心的房产税已经提到,这还是比较接近现实的。

一些无产者或套房人群总是热衷于征收财产税,这使得许多套房业主恐慌并抛售房产。在看笑话时,房价急剧下跌并触底。

这些人从未理解因果之间的关系。政府已经决定,如果要不惜一切代价取得稳定的结果,如何种植最有可能导致急剧下降的原因。

首先,原则是不伤害80%的人。

在这一波投资之后,中国只有一套房子的家庭数量现在很少,而有两到更多房子的家庭数量很大。如果80%的人的利益没有受到损害,不仅需要保护一套住房的人口,还需要包括两到三套住房的人口。因此,人均豁免面积不会太低,豁免后征收的物业税百分比也不会太高。

后面提到的计算金额只是土地出让金的一小部分,这也证明征收率会很低。理论上,这应该是一个让许多公寓持有者感到有点痛苦的价值,但不一定会停止出售他们的房子。

就个人而言,我想一套500万元的房地产每年的征税额应该在2万元到2.5万元之间,或者更少。

然而,在一线和二线城市,房租上涨很容易引发,但这是下一个话题。

此外,总体原则是保持个人税负不变,减少交易环节的税收。

这一环节自然是房地产交易环节,即降低房地产交易成本,增加持有成本。

目前,房地产交易成本主要由买方承担,这降低了买方的成本。事实上,它鼓励买家买房。正负效应抵消后,房产税的利润空效应会抵消很多。

最后的结论是,房地产税可能没有一直被取消的靴子那么有效。

主题是稳定房价,不允许房价涨跌。从国外经验来看,一旦房价按趋势下跌10%以上,它们就无法停止,并容易出现系统性风险。

2008年,美联储计算出它可以承受房价下跌23%,但事实上,在房价下跌13%后,房利美和房地美无法承受,这对经济产生了强烈的负面反馈效应。

明年上半年的政策将取决于明年上半年的宏观经济形势。这很复杂。

解读:根据美国的经验,中央政府对房价整体下跌的容忍度不会太高。据估计,15-20%是底线。

当然,这个范围很难在不同地区保持一致。例如,北京下跌了50%,北京从高点下跌了20-25%。然而,北京属于公认价值的萧条。北京只需要强有力的支持,不会导致普遍抛售。

中央政府将重点监控22个大中城市的房价走势。如果跌幅超过预期,它很可能会干预。

这是基于抓大放小的原则。它认为,大冲突不会扩大,小冲突偶尔爆发,这不会影响总体局势。

以下关于三线、四线调控的观点也证明了这一点。

2.最初的态度是:房价不能被抑制或刺激。应推广更多的普通产权房,并建立租赁市场。一线和二线城市应该增加投资和土地供应,而一线城市应该增加政策性住房。

解读:联合产权,大力发展租赁市场,是目前更适合一线城市向北深入。联合产权主要在北京试点。如果试验进展顺利,下一步可能会扩展到其他一线和二线城市。

3.房地产投资增长容忍度原件:明年5-6%可能是政治底线。如果房地产投资增长率降至5%,固定投资增长率就无法稳定。目前固定投资增长率为8-9%。

解读:房地产投资不能过热,但不能停止。每个人都明白原因,但解释不多。

最令人担忧的是,明年三线和四线城市将出现悬崖峭壁。尽管大部分三线和四线城市现在已经开放,但销售量仍将大幅下降。一些大开发商去年做了很多韭菜。

接下来的3-4个月将是最关键的时刻。堰塞湖将在半年后公布,实际房价也将公布。

中央政府重点控制22个大中城市,但也应防止这些地方因经济压力而大幅放松。第3行和第4行不在中央监控列表中。有些城市肯定会有问题。

解释:韭菜一词在半官方表达中的使用表明,许多三线和四线城市确实是坑坑洼洼的。

中央政府不可能同时监控所有城市。它只能占领22个最重要的一线和二线城市,确保整体局势不混乱。如果个别三线和四线城市的房价跌幅过大,只要不影响整体情况,就可以容忍。

买了大肆炒作的三四线城市房地产的人,请做好准备。如果房子急剧倒塌,政府可能不会拯救这座城市。

2.棚改原件:国务院的目标是三年1500万台,十八年608万台。棚改的数额明年将大幅减少,主要是由于中央政府的政策+地方隐性债务。

解说:棚改已经大大减少了。首先,库存移除已经完成。第二,房地产市场再也受不了刺激了。第三,地方政府通过棚改背负了大量债务。这一债务计划再也无法承受压力了。

今年,那些在三线和四线身居高位的人可能要长期站岗。天黑了,刮风了。保重。

广东省宣布取消预售制度的试点项目仍是一个长期的方向,但短期阻力太大,难以应对。

诠释:未来是光明的,道路是曲折的。

这是个好政策,但鉴于各种阻力,我还是不想考虑将近两年。

2.过去两年,家庭债务迅速上升,影响了消费。个人去杠杆化是关键,消费贷款应该严格控制。

在这次交流的最后,有很多信息和干货,这基本符合房地产市场的现状。它具有很强的可操作性,并具备实施条件。实施的可能性非常高。最后,进行了全面总结。

1.总房价至少在未来两年内将保持稳定,但这种稳定很难实现。中国太大,形势太复杂。有些城市肯定会小幅增长,有些城市会小幅下降,有些城市甚至会大幅下降。但是,对政府来说,只要总体稳定基本上就足够了。2.预计三线和四线城市将迎来几年的横向交易期,直到下一波风吹起或价格被迫上涨。3.贷款和监管政策将逐步放松。预计明年贷款利率将普遍下调。只要密切关注银行政策和房地产市场的消息。4.多套房持有者可以耐心等待房产税落地。没有必要急于出售,除了整合高质量的资源。5.俗话说,治理一个大国就像烹饪小美味,治理房地产市场是完全合适的。

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